开发商用已出售未过户的房屋抵押给银行贷款的，银行不享有抵押权 作者：秦秀亮     时间：2023-11-11    来源：互联网

（2019）最高法民申2834号

再审申请人：某银行

被申请人：某地产公司

再审申请人某银行（以下简称某银行）因与被申请人某地产公司等借款合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终173号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

某银行申请再审称，请求改判某银行对位于伊宁市英阿亚提街所有权证号为伊宁市房权证字第××号项下全部房屋享有优先受偿权；事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。某地产公司提交的房地产抵押清单载明案涉房屋处于出租状态，某银行向房屋登记机关核实抵押房屋权属登记在某地产公司名下，某银行已尽到谨慎的注意义务，作为善意第三人，抵押权有效。原审法院适用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第113条，适用法律不当。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。房屋产权登记在某地产公司名下，某地产公司即享有处分权，且该法系实体法，效力高于司法解释。购房人周某等人不是房屋所有权人，存在与某地产公司恶意串通虚假诉讼的情形。

最高人民法院认为：

根据某银行申请再审的理由，本案再审审查的焦点问题是某银行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务。根据生效判决认定的事实，在某地产公司以伊宁市房权证字第××号房产中的1××号、1××号、1××号、1××Ａ号、1××号房屋向某银行提供抵押之前，某地产公司已将前述案涉房屋出售给案外人周某等人。某地产公司与周某等人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但周某等人已经支付价款并实际占有房屋。某银行自认某地产公司向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，某银行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是某地产公司，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案某银行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原判决认定某银行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。该分行申请再审的理由不成立，本院不予支持。

最高院裁定：

驳回某银行的再审申请。

 

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