买受人迟延付款构成重大违约达到合同约定的解除条件 开发商应当及时行使合同解除权 作者：秦秀亮     时间：2019-03-05    来源：重庆合川律师网

案情简介

原告：地产公司，住所地重庆市合川区

被告：杨某，男，住重庆市合川区

原告诉称，被告和原告于2014年4月30日签订《重庆市商品房买卖合同》，根据该合同约定被告购买原告开发的建于重庆市合川区合办处合阳大道***号*栋*号商铺（产权证登记地址为重庆市合川区合办处合阳大道***号附*号*），该商品房的总价款为1351628元。付款方式为分期付款加银行按揭贷款。同时《重庆市商品房买卖合同》第十条约定，被告迟延付款超过90日的，原告可以解除合同。被告和原告签订的《合同补充协议》第三条约定，被告逾期办理按揭手续，致使原告未按期收到银行发放的按揭款，从签署购房合同满三个月之次日起超过90日的，被告可以解除合同。之后因被告资金短缺，被告既未支付第二期购房款，也未办理按揭贷款，被告现也无力继续履行合同。且被告的违约天数已经达到了合同约定90日，原告曾于2014年5月28日向被告发出了支付第二期购房款的催告函。但被告一直未支付第二期购房款也未办理按揭贷款。2015年4月16日，原告向法院起诉要求解除于被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，并要求追究被告的违约责任。

被告辩称，其在收到催告函后就将无力支付第二期购房款的情况告知给了原告，原告并没有在三个月内行驶合同解除权，现原告已经丧失行使合同解除权的权利。

法院审理查明，被告购买原告开发的建于重庆市合川区合办处合阳大道***号*栋*号商铺（产权证登记地址为重庆市合川区合办处合阳大道***号附*号*），该商品房的总价款为1351628元。在合同签订时，被告向原告支付房款270651元，2014年5月28日被告应向原告支付房款405977元，剩余房款675000元由被告申请按揭贷款。《重庆市商品房买卖合同》第十条约定，被告迟延付款超过90日的，原告可以解除合同。被告和原告签订的《合同补充协议》第三条约定，被告逾期办理按揭手续，致使原告未按期收到银行发放的按揭款，从签署购房合同满三个月之次日起超过90日的，被告可以解除合同。

另查明，被告按照合同约定支付了首期购房款，被告未按期支付第二期购房款，原告于2014年5月28日向被告发出了支付第二期购房款的催告函。但被告一直未支付第二期购房款也未办理按揭贷款。

法院判决

法院审理后认为，原告和被告签订《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告和被告应按合同的约定履行各自的义务。被告未按合同约定支付第二期购房款、办理银行按揭贷款，原告要求解除合同已经达到了合同及补充协议约定的条件，原告可以行使合同解除权。原告和被告签订《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》并没有对行使合同解除权的期限作出规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被告辩称在在收到催告函后就将无力支付第二期购房款的情况告知给了原告并没有提供相应的证据，且原告不认可被告催告过原告行使合同解除权。因此，原告行使合同解除权的期限为一年。原告于2015年4月16日向法院起诉要求解除合同并没有超过一年的期限，据此，法院判决解除原告和被告于2014年4月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》。

案件评析

本案的关键点在于原告行使合同解除权是否超过法律规定的期限，法律规定经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案当中，虽然被告辩称在收到催告函后就告知了原告其无力支付第二期购房款的事实，并口头催告过原告可以解除合同。但被告的说法没有证据证明，从而，原告可以依法在解除权发生之日起一年内行使合同解除权。

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