最高法：购房人仅签订认购书而未签订正式的商品房买卖合同的不能排除执行 作者：秦秀亮     时间：2021-07-28    来源：互联网

再审申请理由：

 原判决认定秦某与金中海公司签订的《商品房认购协议书》不是正式的商品房买卖合同系法律适用错误。金中海公司已经按照约定收受了购房款，交付了房屋，秦某居住至今，双方以《商品房认购协议书》为依据履行了商品房买卖合同的义务、行使了相应的权利。秦某与金中海公司签订《商品房认购协议书》的真实意思为商品房买卖，合同名称虽为《商品房认购协议书》，实为商品房买卖合同；2.原判决驳回秦某关于终止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，适用法律错误。秦某作为商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。秦某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面商品房买卖合同；所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定的百分之五十。因此，人民法院应当支持其对案涉房屋排除执行的诉讼请求。

法院查明的事实：

秦某与金中海公司没有签订正式的商品房买卖合同，而是签订了认购协议书，该协议书未对案涉房屋交付条件及日期、产权登记、面积差异处理以及违约责任等合同主要内容作出明确约定，不符合有关法律法规的规定;且上述协议书还约定双方须订立正式的商品房买卖合同，但双方又未签订正式的商品房买卖合同。

最高法院认为：

在原审法院已经查明并认定华融公司对执行标的享有抵押权的情形下，秦某要排除华融公司对案涉房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条的规定。该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位;同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权。此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。因此，在华融公司对执行标的享有抵押权的情形下，秦某作为案外人对案涉房屋享有的权益，如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。案涉认购书不是正式的商品房买卖合同，双方并无签订合法有效的书面买卖合同，秦某的诉请不符合《执异和复议规定》第二十九条的规定。秦某在购买房屋过程中存在过错。如前所述,原审查明本案存在先抵押后签订商品房认购书的情况，秦某在购买房屋时没有注意到房屋所有权登记存在他项权利阻碍房产过户的瑕疵，在签订案涉商品房认购协议书时未尽到向房产登记部门了解案涉商品房物权状态的注意义务，应承担所购房屋无法办理过户的相应责任。故原判决驳回秦某关于确认案涉房屋归其所有并办理产权过户登记的诉讼请求，适用法律亦无不当。

最高法裁定：

对再审申请人要求排除强制执行的请求不予支持。

 

案件索引：（2021）最高法民申3575号

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