虚构交房条件只为按约定交房 开发商被判欺诈承担违约责任 作者：黄飞 谭昕怡      时间：2019-03-04    来源：市四中法院

虚构交房条件只为按约定交房 开发商被判欺诈承担违约责任

作者：黄飞 谭昕怡  发布时间：2018-11-08 09:16:12 打印 字号： 大 | 中 | 小

　　开发商的房子都没修好，购房者就与之心甘情愿地办好了交接房手续，这样神奇的操作也会有？

　　是的。家住重庆市黔江区的朱某就遇上了这样的怪事。2010年12月6日，朱某以284449元的价格按揭购买了某置业公司的房屋一套。朱某在合同中特意与开发商约定了交房的条件：该置业公司应当在2011年12月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付朱某使用，逾期交付的应支付违约金。

　　在约定期将满的最后一天，某置业公司的交房也恰逢其时地到来了。朱某如愿看到了作为交房条件的凭证——附在质量保证书和使用说明书上的工程竣工验收备案证的复制件。朱某很满意，于2011年12月10日当天与开发商完成了房屋的交接。

不过，事情并没有就此画上圆满句号。朱某很快就发现，自己房子所属的工程并未全部完工。经过多方打听，她终于得知，直至2012年5月28日，该工程才取得了竣工验收备案登记证。而之前自己亲眼所见的工程竣工验收备案证的复制件，其实属于另外一个工程。

　　这样算来，交接房手续完成的167天后，工程才真正完工。朱某对于某置业公司的欺骗非常生气，便向重庆市黔江区人民法院提起诉讼，要求该置业公司赔偿逾期交房的违约金。

　　黔江区法院经审理后认定，某置业公司欺诈交房，构成违约，判决其向朱某支付违约金11605.52元。该置业公司不服一审判决，提起上诉。重庆市第四中级人民法院在审理过程中组织双方调解，最终双方达成一致意见，由置业公司支付朱某逾期交房违约金9284.42元。

　　以案说法

　　《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，某置业公司违反合同约定，在涉案房屋未进行建设工程竣工验收备案登记的情况下，将另一工程竣工验收备案证的复制件粘贴到质量保证书和使用说明书上，欺骗朱某于2011年12月10日将房屋进行了交接，系欺诈行为。虽然没有实际影响朱某对房屋的占有、使用、收益和处分，但是由于朱某在接收房屋时，对此并不知情，某置业公司的这种行为侵犯了朱某的知情权。对此某置业公司应该承担相应的违约责任。

　　在双方未对欺诈交房的违约责任进行明确约定的情况下，因开发商未取得涉案工程竣工验收备案证，与因出卖人的原因导致买受人未取得房屋权属证书相类似，因此可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此确定某置业公司应当承担的违约金数额。

　　法官寄语

　　 “虚构交房条件”在现在的商品房买卖中屡见不鲜，归根结底是开发商为了规避逾期交房的违约责任。开发商的这种行为虽然没有给业主造成实际损失，但是侵害了业主的知情权，损害了业主的可得利益，根据公平原则和诚实信用原则，开发商应当承担违约责任。广大业主在购房、接房时，要学会运用法律的武器，依法保护自己的合法权益。

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